東京都心の高級賃貸マンション完全ガイド
– 管理会社別特徴と選び方
東京都心の高級賃貸マンション市場は、様々な大手デベロッパーが展開する個性豊かな物件で構成されています。高級マンションに住むことは単なる住居選びを超え、ライフスタイルの選択とも言えるでしょう。本記事では、主要デベロッパーのブランドシリーズの特徴、人気物件の詳細、賃貸専門マンションと分譲マンションの違いまで、高級賃貸選びに役立つ情報を網羅的に解説します。
目次
- 東京都心の高級賃貸マンション市場概観
- 主要デベロッパーのシリーズマンション詳細解説
- エリア別 人気高級賃貸マンションガイド
- 高級賃貸マンションの設備とサービス
- 高級賃貸マンションの災害リスクと対策
- 賃貸専門マンション vs 分譲マンションの違い
- 高級賃貸マンションを選ぶ際のチェックポイント
- まとめ：あなたに合った高級賃貸の選び方
1. 東京都心の高級賃貸マンション市場概観
東京都心の高級賃貸マンション市場は、バブル期以降の開発と共に洗練され、2000年代に入ってからは特に多様化・高度化が進みました。一般的な賃貸マンションと高級賃貸マンションの明確な線引きは難しいものの、月額家賃30万円以上、または専有面積70㎡以上の物件を「高級賃貸」と位置付ける見方が一般的です。
高級賃貸市場の特徴
- 入居者層の多様化： かつては外資系企業の外国人駐在員や企業役員が中心でしたが、近年は富裕層の若手経営者、IT起業家、高収入の共働き世帯など、入居者層が多様化しています。
- 立地の二極化： 都心一等地（港区、千代田区、中央区）の超高級物件と、城南・城西地区（世田谷区、目黒区など）の落ち着いた住環境を持つ高級物件という二極化が進んでいます。
- 機能の高度化： 単なる居住空間を超え、ホテルライクなサービス、最先端のスマートホーム機能、充実した共用施設など、生活の質を高める機能が重視されています。
主要デベロッパー別 高級賃貸マンションの特徴比較
| デベロッパー | 主なブランド | 物件数 | 代表的な物件 |
|---|---|---|---|
| 住友不動産 | ラ・トゥール | 10棟以上 | ラ・トゥール新宿、ラ・トゥール汐留 |
| 三井不動産 | パークコート、パークタワー | 15棟以上 | パークコート赤坂檜町、パークタワー晴海 |
| 野村不動産 | プラウド、プラウドタワー | 12棟以上 | プラウド赤坂、プラウドタワー千代田富士見 |
| 森ビル | アークヒルズ、六本木ヒルズ | 8棟以上 | 六本木ヒルズレジデンス、アークヒルズ仙石山 |
| 東急不動産 | ブランズ、ブランズタワー | 10棟以上 | ブランズ二子玉川、ブランズタワー渋谷 |
| 大和ハウス | プレミスト | 5棟以上 | プレミスト赤坂、プレミスト日本橋 |
2. エリア別 人気高級賃貸マンションガイド
| エリア | 代表的な物件 | 賃料帯（1LDK～3LDK） |
| 港区（六本木・麻布・赤坂） | 六本木ヒルズレジデンス、アークヒルズ仙石山森タワー | 40万～150万円 |
| 千代田区（丸の内・永田町） | ザ・パークハウス グラン千代田麹町 | 45万～100万円 |
| 中央区（銀座・日本橋） | パークタワー晴海、勝どきザ・タワー | 30万～90万円 |
| 渋谷区（広尾・恵比寿・代官山） | パークコート渋谷 ザ・タワー | 35万～120万円 |
| 新宿区（四谷・神楽坂） | ラ・トゥール新宿 | 30万～90万円 |
3. 高級賃貸マンションの災害リスクと対策
東京都の各区には異なる災害リスクが存在します。以下に、区ごとの災害リスクと対策をまとめました。
| 区 | 地震リスク | 洪水リスク | 液状化リスク |
| 港区 | 高 | 低 | 低 |
| 千代田区 | 高 | 低 | 低 |
| 渋谷区 | 中 | 低 | 低 |
| 中央区 | 高 | 中 | 高 |
| 新宿区 | 中 | 低 | 低 |
対策:
- 免震・制震構造の物件を選ぶ
- 地盤の強いエリアを選ぶ
- ハザードマップを確認する
高級賃貸マンションに住む理由
高級賃貸マンションという言葉も一般に広がり、今では都内の中心部の駅にはシンボル的な高級マンションがいくつも建築されています。家賃を考えると、地方での家賃相場と乖離していることに驚く人もたくさんいる中、東京都内にはたくさん富裕層の一部にはとても人気があります。人気のマンションは空き予定を待っている人もいるぐらいです。やはり、高級賃貸マンションとなると施工のプランから土地の仕入れなどなかなか個人のお金持ちぐらいでは実現することが難しいほどの時間と、建築費が必要になります。人気のあるマンションは大手のディベロッパーが地主と永い期間話し合い地道に進めていき、やっと建築がスタートするため、とてつもない労力と時間お金が必要です。それぞれの大手ディベロッパーが今までの建築してきたノウハウをもとに自社のブランドマンションを増やし、ブランディングする流れが広がり、広告でも野村不動産の高級分譲マンション【プラウド】、三菱地所の高級分譲マンション【パークハウスグラン】など売買価格が億を価格のする部屋が次々と完売します。どれも最新の設備、セキュリティー、好立地など複数の条件が人気の理由といえます。大手のそれぞれの特色やどのような利点を考えて住んでいるかをディベロッパーの歴史を踏まえてお伝えしていきます。
※補足：土地を売却する地主は、自分が持っている土地と引き換えに等価交換のような形で施工するマンションの何部屋を取得し土地を手放すことも多く、地主は、今まで保有してきた土地以上の資産を手に入れることができます。そのため、同じマンション内で10部屋所有しているオーナーがいることもあります。取得したマンションの一室は、そのまま賃貸に出すことで、家賃が毎月入金され、今までよりも資金繰りも良くなるというメリットがあります。
①何といっても人気エリアの好立地
高級賃貸に住む意味は、一等地にあるという利便性が一番良い点ではないでしょうか。富裕層は時間も自由な人が多いですが、一等地に自宅を置くことで行動時間の短縮ができ時間を有効に活用することができます。自分の時間の貴重さを理解しているということも考えられます。富裕層の人の普段の行動範囲が家賃相場が高く、またご友人の方も近隣に住んでいるため何かと都心の中心部の方が利便性がいいと感じます。大手にお勤めの方は、会社までの勤務時間を考えると多少家賃が上がっても、終電を逃したときにタクシーで帰ると1万を超えてしまう人もいます。その場合、月に5回タクシーで帰っているのでそれであれば会社に近いエリアで家賃を上げても通勤時間が減り、移動のストレスも少なくなり快適な生活ができるのでは…と考える方も多いです。逆に、通勤は便利だけど結婚を機に少し落ち着いたエリアを探す人もいます。都心の中心部は子育てに適していないので、自然の緑豊かな環境で子育てをしたいと考えます。お金の問題ではなく、今の家族の状況によって、住む場所を替える選択は、マンションを購入せずに借りているからできます。マンションを購入する時は、将来の自分の価値観や家族構成を考慮すると住むエリアや購入時期にも参考にできます。
②繁華街でも安心なセキュリティー
高級マンションは都内の繁華街になることも多いため、子供がいる家庭は特にセキュリティーが重要です。例えば、高級賃貸で知られる住友不動作の【ラトゥール】ですと、Ⅰ.24時間エントランス前に警備員が常駐している。Ⅱ.人の目と機会による24時間体制の5重セキュリティ。Ⅲ.すべての来訪者をコンシェルジュにて身元確認。エントランスのオートロックの呼び出し時の来訪者の顔を録画している。または、チェックしているため不審者は入ることができないようにする。Ⅳ、フロアセキュリティシステムを導入しているため、エレベーターは決まった階にしか止まらない。エレベーターに乗った際に入居者はセキュリティーカードをかざし、自分の階に止まるようにする。このセキュリティーによって違う階には止まることができず同じ階に住む入居者しか降りることができない。
③高級タワーマンションは共用施設が充実している。
一戸建てや世帯数の少ないマンションにはあまり見かけない共用施設、特に大型の高級マンションに多く設置されています。例えば、築浅の高級分譲のタワーマンションに多くあります。
Ⅰゲストルーム：マンション内に宿泊施設があり、入居者のご親族などが遊びに来た際にビジネスホテルよりも綺麗なお部屋に屋s句止まることができる。
Ⅱスポーツジム：マンション内に、ランニングマシン、サイクリングマシン、ウェイトなどの様々なマシンが置いてあります。仕事帰りに時間がない中スポーツジムに通うのは少し大変な人でも、自分の家にあれば少し汗を流して家のお風呂に入ることができます。普段運動不足の人も家にジムがあれば..ということで使用する人もいらっしゃいます。
Ⅲラウンジ：マンション内にラウンジがあるマンション人気があります。ソファーがあり時には時間でお金を払えば貸し切りにすることもできます。仕事のミーティングをしたり、子供バースディの誕生会をご友人のファミリーと一緒に行っていることもよく見かけます。タワーマンションのラウンジでは、高層階にラウンジがあり眺望もとても良くお酒を提供するマンションもあります。
Ⅳキッズルーム：大型のマンションになるとマンション内にコンビニがあったりキッズルーム、マンションの1階にスーパー、保育園があったりそのマンションの近隣で全ての生活が賄うことができます。
分譲マンションになると子供学校の同級生が同じマンションに住んでいることもあり、マンション内で親同士でのコミュニティーも生まれます。これは人によって、面倒と思うことも多いかもしれませんが親同士が仲良くなることで、子供にとっても関係性がつくりやすくいいことも多いようです。これらを維持するにはたくさんの入居者が管理費を払うことで世帯数の多いタワーマンションに充実した共用部が多い理由もうなづけます。
④人気の小学校に子供を入学させたい
人気の小学校の学区域は人気のエリアにあることが多いです。富裕層が住みエリアにはそれなりの教育をする学校が多いということでしょうか。例えば青南小学校は最寄り駅が表参道という、銀座に続く坪単価の高い、超一等地にあります。【教育方針】「いつでも どこでも 青南の子」です。これは、青南小学校の伝統として代々引き継がれていて、子供たち一人一人の毎日の行いは、すべてこの言葉に集約されています。 気品と風格にあふれた「国際人 青南の子」を育てていくために、「学力の向上」「社会性の育成」「健康な心や体」を３本の柱として教育活動を進めおり、大きく世界に羽ばたいていける用に教育しています。このような学校の教育方針に惹かれ、その学校に住むためには、越境などの方法がありますが人気の小学校になると越境での入学は難しくなり、基本的に学校が指定している学区域に住むことが条件になります。
| 西麻布2丁目18番・19番 |
| 南青山3丁目5番～18番、4丁目10番～28番、5～7丁目 |
| 北青山3丁目5番～15番 |
よって、青南小学校に入学するには、上記の限られた狭い住所に住むことが必要です。
西麻布、南青山など住所を聞いても住居用の賃貸マンションはたくさんあるの？と思うお方もいると思います。調べると意外と1980年前後に建てられた造りの豪華なヴィンテージマンションが今も複数残っています。このエリアは東京都内の賃料相場の中でもずば抜けてはすごく高いエリアになるので賃貸を借りるにもご両親の収入はある程度必要になりそうですね。
人気小学校の学区域から東京都内の高級賃貸マンションをさがす⇒
⑤法人契約で会社の経費にできる
金額が50万を超えると会社の代表者、役員の方が多くなります。利益が出ていないと意味がありませんが、月額100万円以上の賃料の高級賃貸マンションを契約した場合、法人の審査が通れば会社が家賃の半分まで補助することができます。サラリーマンの方は毎月の給与から支払うため、法人契約でなければ節税はできず高額のマンションを契約することは抵抗があると思います。会社が利益が出ていた場合は、多いと4割ほどの法人税がかかります。それであれば、変な話経費にできれば何でも4割引きで購入できるという意味にもとらえられます。家賃の負担を半分近くにできるという魔法のような話にも聞こえますね。固定資産評価額
⑥デザイン性の高い空間に住める
１０年ほど前にデザイナーズマンションといえば、コンクリートが剥き出しのデザイン性を重視した間取りが話題になりました。他の間取りとの差別化で人気を誇ります。実際に住むと壁紙が貼っていないため、音を吸収できず、音が響いたり、収納が少ないなど、実際の生活の快適さという箇所は満足度が低かったりしました。
近年のデザインは奇抜さではなく、デザインとは別に使いやすさも考えられています。高級マンションの中でも採光や通風などの住みやすさも兼ね備えることで、より幅広い方に指示されるマンションが増えていきました。
⑥災害大国日本。地震などの災害に強い構造
日本は知らずと知れた、台風や地震などの災害が多い国です。阪神大震災、東日本大震災は記憶に新しく、未来には、首都東京での関東大震災が起こった時の深刻な被害の予想は注目されています。大きな爪痕を残す震災が起きるたびに、マンションの耐震の強さにも注目され、各ディベロッパーがそれぞれの技術で安心さを追求している。
マンションの耐震構造、耐震、制震、免振と大きく3つあり、それぞれ地震が起こった際に違う特長がある。
耐震；地震エネルギーを建物の柱、梁といった主要構造の強度やねばり強さで耐える構造。一般的に多くの建物に広く使われています。大地震では、建物に被害が生じる可能性が高いが、人命には影響しない事を重要視しており、建物の損傷の定地により、修復・継続使用が難しいことがあります。
制震：建物に地震エネルギーを吸収する【制振部材】を組み込み、地震発生時の揺れを軽減する。マンションの柱などの主要構造部材を損傷させないため、建物の被害が少なく、損傷が起こりにくいため、継続使用が可能です。
免振：基礎と建物の間に【免震装置】を設置する。地震エネルギーの伝わりを遮断する構造で、建物にかかる力を逃がし、大地震でも建物の被害がほとんどない。実際に大型の地震の際に高級タワーマンションの上層階でも家具の転倒も少なかったことで話題になりました。
まとめ
東京都心の高級賃貸マンションは、多様なブランドとサービスで成り立っています。ご自身のライフスタイルやニーズに合わせて、最適な物件を選びましょう。本サイトでは、最新の高級賃貸マンション情報を提供し、理想の住まい探しをサポートいたします。
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